L’UNAF participe au Comité de suivi du DALO : les grands axes du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové présentés

08/07/2013

L’UNAF, représentée par Marilia Mendes, coordonnatrice du pôle "Habitat-Cadre de vie" a participé le 27 juin 2013, à la réunion du Comité de suivi du DALO, consacrée à la présentation des grands axes du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, avec un focus particulier sur les principales mesures concernant le Droit au logement et l’accès au logement, comme l’avait souhaité Cécile Duflot, Ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement.

Ce projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), déposé au Parlement, est susceptible d’évolutions. Ce texte vise à :
- favoriser la production de logements à des prix abordables en respectant les équilibres des territoires,
- protéger les propriétaires et les locataires
- lutter contre l’habitat indigne.

Le projet de loi aborde 4 thématiques : logement, habitat indigne et copropriétés dégradées, politiques publiques du logement, et urbanisme et comprend 4 titres.
1/ Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable
2/ Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
3/ Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement
4/ Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires.

Étienne Crépon, Directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages au Ministère de l’Écologie a présenté les principales mesures des deux premiers titres du projet de loi :

1/ Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable

L’amélioration des rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

Le texte introduit une modification du cadre juridique de la loi de 1989 qui régit les rapports bailleurs locataires : les principales mesures étant un renforcement de l’encadrement des loyers et une normalisation des relations bailleurs locataires avec la définition de la liste des pièces que le bailleur peut demander.

Des observatoires des loyers seront mis en place dans les zones dites tendues (28 agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements), permettant de définir un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré (ne dépassant pas 20% du loyer médian de référence) et un loyer médian minoré. En dessous de ce loyer majoré le loyer est fixé librement. Pour des logements de qualité exceptionnelle, un complément de loyer pourra être demandé mais pourra faire l’objet de contestation par le locataire. Une expérimentation devrait être lancée rapidement sur 19 agglomérations volontaires.

Des membres du Comité de suivi ont fait part de leur inquiétude devant la possibilité offerte aux bailleurs de négocier un complément de loyer, et craignent une augmentation des loyers bas.
Étienne Crépon a précisé que :
- le mécanisme proposé était le plus fort qui puisse être mis en place compte tenu du droit constitutionnel.
Un encadrement plus strict des loyers serait une atteinte aux droits de liberté.
- la loi prévoit la réalisation d’études d’impact.

La mise en place de la garantie universelle des loyers

Concernant la garantie des risques locatifs, l’objectif est de couvrir les bailleurs personnes physiques ou morales contre les risques d’impayés de loyer et de favoriser l’accès au logement. Ce dispositif bénéficiera aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires. Pour le locataire, il s’agit de favoriser son accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion, notamment en signalant rapidement les impayés afin de traiter au plus vite les difficultés, avec un accompagnement si besoin et prévenir l’expulsion.

Le projet de loi prévoit également la création, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, à une date fixée par décret et au plus tard le 1er octobre 2014, d’une agence de la garantie universelle des loyers.

La ministre ne prévoit la mise en place de cette garantie universelle qu’à partir du 1er janvier 2016 pour des raisons de coûts budgétaires, sachant que la contribution au fonds dépendra de la loi de finances.

La réforme de la gestion des demandes de logement social

L’objectif est la mise en place de mesures visant à améliorer la transparence des processus d’attribution des logements sociaux, afin de renforcer l’information des demandeurs de logement HLM avec un partage des fichiers de façon interpartenariale au niveau intercommunal (une concertation lancée le 16 janvier 2013 a fait l’objet d’un rapport rendu le 22 mai 2013).

Les membres du Comité de suivi ont demandé des précisions quant aux informations sur les demandeurs, qui seront contenues dans ces fichiers partagés ainsi que des garanties sur la protection des informations.
Etienne Crépon a précisé que le type d’informations demandé ne change pas. L’objectif est de remplir une seule fois un seul dossier consultable par tous ceux qui peuvent offrir un logement. Le fichier sera soumis aux règles de l’ACMIL [1]. Il est d’accord pour dire que ce fichier ne doit servir qu’au logement social et qu’il y ait des alertes sur des éventuelles dérives.

L’amélioration de la prévention des expulsions
Concernant la prévention des expulsions, l’enjeu du projet de loi est double :
- coordonner les multiples instances intervenant dans la prévention des expulsions locatives
- intervenir le plus en amont possible sur les situations d’impayé.
Les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) auront l’obligation de saisir la CCAPEX [2] au moins deux mois avant l’assignation sous peine d’irrecevabilité de celle-ci. Par ailleurs, le rôle des CCAPEX sera renforcé en assurant une meilleure coordination du dispositif. Leur rôle est double : pilotage du dispositif départemental et examen de situations individuelles (avec définition d’un socle commun de saisines).

Les membres du Comité de suivi ont fait part des difficultés rencontrées pour réaliser l’enquête sociale ; ils s’interrogent sur le financement de l’accompagnement social et demandent que le versement de l’Aide personnalisée au logement (APL) soit maintenu avant que l’enquête sociale ait été réalisée.

Autres mesures sociales, dont l’amélioration des procédures du DALO

Le projet de loi introduit différentes mesures concernant le DALO :
- Permettre de proposer des logements sociaux en bail glissant à des ménages DALO tout en l’encadrant ;
- Faciliter l’hébergement des personnes reconnues prioritaires pour un hébergement au titre du DALO ;
- Permettre aux commissions de médiation de requalifier un recours DAHO (Droit à l’hébergement opposable) en recours DALO ;
- Améliorer la mise en œuvre des obligations des CIL au titre du DALO.

En matière de gouvernance, les compétences du Comité régional de l’habitat seront étendues à l’hébergement pour renforcer l’articulation logement/hébergement et le plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion sera fusionné avec le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALHPD).
Par ailleurs la loi apporte des précisions des règles de fonctionnement des fonds de solidarité pour le logement.

Les membres du Comité de suivi souhaitent que le recours au bail glissant dans le parc social soit limité.

2/ Lutter contre l’habitat indigne

Les mesures de la loi concernant le logement social sont de 3 ordres :
- permettre l’unification des polices de l’habitat en donnant la possibilité aux intercommunalités volontaristes de devenir des acteurs uniques de la lutte contre l’habitat indigne ;
- interdire l’achat de biens immobiliers de location aux marchands de sommeil condamnés ;
- suspendre le versement en tiers payant de l’allocation logement en cas d’indécence du logement.

Les membres du Comité de suivi ont insisté sur la nécessité de mener un travail de fond sur l’habitat indigne en matière de santé publique. Les personnes vulnérables confrontées à des situations de mal logement doivent être mieux protégées grâce à un renforcement de leur droit et pas uniquement par des sanctions envers les bailleurs.

En conclusion, Étienne Crépon s’est dit ouvert et prêt à examiner toutes propositions d’amélioration du projet de loi.

Dossier de presse Texte du projet de loi

@ mmendes@unaf.fr


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projet_de_loi_alur_expose_des_motifs.pdf

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130626_dp_projet_loi_alur.pdf

[1] (Association de Coordination des Moyens d’Intervention pour le Logement)

[2] Commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

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