UNAF - Hypothèque rechargeable, viager hypothécaire : familles en gage ?

Réforme des « Sûretés »

Hypothèque rechargeable, viager hypothécaire : familles en gage ?

27/03/2006

L’ordonnance réformant « les sûretés » a été publiée le 24 mars 2006. Elle contient deux mesures importantes pour les finances des familles :

  • L’hypothèque rechargeable, qui autorise le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir un crédit dont le montant est déterminé par un pourcentage de la valeur de son bien. A mesure qu’il rembourse, le souscripteur retrouve une capacité à emprunter, dans la limite de cette valeur.
  • Le prêt viager hypothécaire qui serait en particulier un moyen pour les personnes âgées d’obtenir d’une banque une rente ou un capital que la vente de leur maison remboursera après leur décès.

Ces mesures peuvent avoir quelques effets positifs :

  • L’accès au crédit de certaines personnes solvables, non fragiles, mais que le monde bancaire juge peu fiables en raison de l’irrégularité supposée de leurs revenus : CDD à répétition, travail temporaire, emploi depuis trop peu de temps... Pour ces personnes aux revenus suffisants, mais « mal notées » par leur banquier, une hypothèque « rechargeable » peut leur permettre de réaliser leurs projets.
  • Les détenteurs d’un patrimoine pourront en faire une garantie pour obtenir un crédit pour les opérations qu’ils ont à mener, comme par exemple fournir un apport nécessaire à leurs enfants pour les aider à emprunter pour une première acquisition immobilière. Le patrimoine devient levier pour son propre accroissement. Simplifier le régime de l’hypothèque, rendre l’opération moins onéreuse est une réforme positive.

Néanmoins, l’UNAF a plusieurs fois insisté à l’occasion des différentes consultations qui ont eu lieu sur la création de ces instruments financiers sur les dangers qui s’y attachent..

  • L’hypothèque rechargeable peut être utilisée pour financer un crédit à la consommation : elle pourrait de ce fait mettre en péril le logement familial pour des dépenses courantes ou l’accumulation de telles dépenses. C’est alors mettre le logement à la merci d’un accident de la vie. Le logement, rappelons le, n’est pas un bien de consommation comme un autre. Il procède d’un droit fondamental reconnu - le droit à un logement décent - essentiel pour une vie familiale harmonieuse. Le crédit d’une manière générale est une technique à manier avec précaution. l’UNAF considère que le domicile familial ne devrait jamais cautionner un crédit à la consommation d’autant plus que le recours à cette sûreté sera utilisé pour les ménages ne pouvant offrir aucune autre garantie.
  • Le viager hypothécaire est clairement identifié par une partie des pouvoirs publics et par la commission européenne comme un moyen de financer les dépenses des personnes âgées dépourvues de ressources du fait de la faiblesse de leur retraite par rapport au coût de leur vieillesse. L’UNAF le répète : le viager hypothécaire ne doit pas, devenir un moyen de substitution à la protection sociale défaillante.

L’UNAF déplore une fois de plus qu’un texte de cette importance, potentiellement lourd de conséquences pour le budget et le patrimoine des familles, ait fait l’objet d’une ordonnance et non d’une discussion, d’un débat approfondi et d’amendements parlementaires.

Une des origines de cette urgence est la pression de la Commission européenne pour accélérer la création d’un marché européen harmonisé des services bancaires. Il est souhaitable que cette harmonisation soit contrebalancée par une défense des droits des usagers à l’échelle européenne. Un code de bonne conduite avait été négocié entre consommateurs et professionnels sur l’information aux emprunteurs de crédits immobiliers : il n’a pas été respecté par les prêteurs, et la Commission européenne s’interroge désormais sur la nécessité de l’imposer par un règlement. C’est à l’occasion de la réflexion sur un tel règlement que la Commission a ouvert un livre vert sur le crédit hypothécaire.

Par ailleurs le gouvernement a motivé à plusieurs reprises ces mesures par son souhait de relancer la consommation en facilitant l’accès au crédit. Le taux d’endettement des Français est encore aujourd’hui assez bas par rapport aux maximums européens et recèle donc un assez fort potentiel. Mais le monde bancaire français est assez sceptique sur l’attractivité de ces mécanismes et semble peu enthousiaste.

Il est peu probable, pour l’UNAF, que ces mesures aient un impact positif à court terme. Il est à déplorer que cette mesure s’appuie en partie sur une situation de crise du logement qui renchérit artificiellement le prix de l’immobilier. Au nombre des gardes fous indispensables dans les opérations de crédit, l’UNAF réitère son souhait de responsabiliser les prêteurs par la création d’un « fichier positif » des emprunteurs, recensant l’ensemble des crédits souscrits par un ménage.

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