UNAF - Comment acheter son logement HLM ?

« Propriété pour tous »

Comment acheter son logement HLM ?

04/02/2004

Invitée le 4 février 2004 au colloque « Propriété pour tous » organisé par le Ministère du Logement dans la perspective du projet de loi du même nom, l’UNAF a pris part à la table ronde « comment acheter son HLM ». Monique Sassier, directrice générale de l’UNAF, a promu l’idée d’une politique de « vente raisonnée ».

Intervention de Monique Sassier
Directrice générale de l’Union nationale des associations familiales (UNAF)



1/ Les attentes des familles

À partir de ses observatoires, l’UNAF fait le constat que la volonté d’accéder à la propriété reste un souhait fort des familles. Deux critères indissociables interviennent dans leur choix : un logement de qualité correspondant à leurs besoins et un habitat convenable qui doit répondre à leurs attentes en terme d’écoles, de transports, de services, de commerces, etc.

Le logement comme espoir de réussite scolaire

Il apparaît que le logement devient de plus en plus, pour les familles, un espoir de réussite scolaire pour leurs enfants. La rigidité de la carte scolaire est une vraie question et elle peut être un problème. En effet, on constate que des familles souhaitent déménager dans le but de trouver d’autres écoles qui permettront d’assurer ainsi le succès scolaire de leurs enfants. On ne croit pas que l’accession à la propriété soit le seul gage de mixité sociale.

Le logement comme espace de sécurité

Il ressort également que le logement est, pour les familles, l’espace de sécurité lorsque l’emploi est incertain. Favoriser l’accession à la propriété des jeunes familles pourrait être un élément de première stabilité mais il faudrait dans le même temps se donner les moyens de faciliter la revente.

Par ailleurs, l’allongement de la durée de la vie est une donnée démographique majeure ayant des incidences fortes sur le logement, et il n’est pas rare de voir cohabiter aujourd’hui plusieurs générations. Les modes de transmissions dans le cercle familial sont probablement aussi à revoir. Peut-être faudrait-il encourager les solidarités intergénérationnelles en favorisant les transmissions non seulement de n à n+1, mais aussi de n à n+2, voire à n+3, dès lors que cinq générations vivent ensemble.

2/ Les précautions et les conditions de la vente HLM

Dans ce cadre, quels sont les risques qu’il faut surmonter ? quelles sont les précautions à prendre et les conditions à définir en ce qui concerne la vente des logements HLM à leurs occupants et la revente de ces logements ?

Le tout premier risque, est celui de la création de copropriétés dégradées, qui pénaliserait non seulement les familles qui deviennent propriétaires mais également celles qui sont restées locataires. C’est un point sur lequel il faut rester très vigilant. Il faut s’assurer que le patrimoine pourra être entretenu et que les familles soient sensibilisées aux responsabilités liées à la propriété et à la vie collective. L’éducation à la propriété reste un objectif.

Il faut également s’assurer que les familles qui achètent leur logement ont les capacités financières pour le faire. Par ailleurs, il ne revient pas aux familles de s’adapter aux conditions de la vente HLM, mais bien les conditions de la vente qui doivent répondre aux attentes et aux besoins des familles dans l’intérêt général.

Le produit « accession location » est dans ce domaine une voie intéressante.

La vente des logements HLM suppose aussi l’organisation de la revente. Le caractère social du logement vendu devra être maintenu. Si le logement revient dans le secteur locatif, il faudra s’assurer qu’il sera loué dans le respect des conditions générales du parc social.

Il faudrait également donner plus de libertés aux acteurs locaux car les situations particulières n’entrent pas toujours dans les cadres généraux.

Une phase expérimentale serait nécessaire et elle devra être privilégiée.

En tout état de cause, la vente des logements HLM doit s’inscrire dans un plan de gestion du patrimoine de l’organisme d’HLM, dans une logique de gestion et d’évolution du parc.

Enfin, si loi il doit y avoir, ce doit être une loi qui favorise la place de chaque Acteur, car rien ne se fera en dehors des systèmes contractuels.

3/ Pour une charte de la vente raisonnée :


Une charte sur la vente raisonnée pourrait être définie. Elle comporterait 4 points :

  • L’assurance que l’État reste présent dans le financement de la construction du logement pour maintenir une offre locative permettant de répondre à la demande ;
  • L’obligation de mettre en œuvre des plans d’évolution et de gestion du patrimoine de l’organisme d’HLM ;
  • La définition des principes et précautions d’une vente raisonnée ;
  • L’obligation d’une évaluation publique par un tiers dans un délai raisonnable.

Enfin, et pour terminer, il faut se méfier du recours systématique à la loi. En effet, le Doyen Carbonnier rappelait que, dès lors que nous sommes en face d’un problème de société impossible à résoudre, on fait une loi. Si donc une loi doit être faite, elle doit favoriser l’innovation, garantir la place des acteurs, dire le rôle de l’État, être souple pour s’adapter à des situations qui sont particulières.

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